L’immobilier, trop cher ?

Cette fin d’été a confirmé la très grande forme actuelle de l’immobilier. Le nombre de transactions dans l’ancien au cours des douze derniers mois a déjà dépassé les chiffres de l’an dernier (994 000 entre juin 2018 et mai 2019). Pour la première fois, le seuil historique du million de ventes devrait être atteint d’ici la fin de l’année, soutenu par le maintien des taux des crédits immobiliers à des niveaux exceptionnels et historiquement bas.

En conséquence de quoi les prix ont suivi la même logique haussière. Selon le site d’annonces MeilleursAgents, les grandes villes de France ont atteint cet été des niveaux records eux aussi : Rennes (3 013€), Toulouse (3 086€) ou même Lille (2 692€). Quant à Nantes, elle rivalise avec Lyon pour le titre de star de l’immobilier français en 2019, avec les +10% de hausse depuis un an frôlant désormais les 3 300€/m² en moyenne.

Pour MeilleursAgents, ces prix sont indiscutablement élevés mais pas forcément surévalués. Le pouvoir d’achat immobilier des Français continue à se maintenir, voire à s’accroître dans certaines communes malgré les hausses de prix. Ainsi, depuis 2011, la capacité d’emprunt des ménages a bondi de 30% environ (pour mémoire, les taux d’emprunt sur 20 ans s’affichent actuellement à 1,3% contre 4% il y a 8 ans). Or, dans le même temps, les prix moyens en France s’affichent encore en léger repli par rapport à leur plus haut historique de 2011. Même Paris, estimé à 10 000€/m², n’a progressé “que” de +17,1% sur la même période. La baisse des taux enregistrée depuis une dizaine d’années a donc plus que compensé l’évolution des prix immobiliers observée au cours de la même période, écartant de fait tout problème de pouvoir d’achat dans la quasi-totalité de l’hexagone. Seules exceptions : Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes et Lyon qui ont, pour leur part, vu leurs prix s’envoler de plus de 30% depuis 2011.

Corollaire de cette capacité des emprunteurs à maximiser l’effet de levier du crédit, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser un achat a rarement été aussi faible. En pratique, un ménage a aujourd’hui tout à gagner à acheter plutôt que louer. À Lille, par exemple, il suffit désormais de 3 ans pour que l’acquisition d’un logement se révèle plus rentable qu’une location, soit deux fois plus vite qu’il y a 10 ans. Même chose à Marseille et Montpellier où moins de 4 ans sont nécessaires pour parvenir au même résultat.

Autant de bonnes nouvelles qui n’ont pas échappé aux candidats à la propriété. Loin en effet d’être effrayés par les niveaux de prix affichés, les acheteurs s’avèrent toujours aussi nombreux sur le marché. D’autant plus que face à la politique accommodante de la BCE et au passage en territoire négatif des OAT 10 ans, les banques devraient en effet théoriquement continuer dans les mois à venir à prêter massivement de l’argent aux particuliers à des taux au moins égaux à ceux proposés actuellement.