Rentrée 2019 : Investir pour louer, c’est le moment

La faiblesse exceptionnelle des taux et les prix qui flambent un peu moins que par le passé plaident en faveur d’une acquisition immobilière en vue de location, les mensualités de remboursement étant inférieures aux loyers escomptés. Dans certaines villes (hors Paris et Bordeaux), l’investissement locatif s’avère très rentable.

Alors que les prix immobiliers continuent à grimper, la faiblesse des taux de crédit fait paradoxalement pencher la balance très nettement en faveur de l’achat. MeilleursAgents, site d’évaluation, estime qu’il faut en moyenne 2 ans et 5 mois pour amortir son achat à travers la France et même 4 ans et 3 mois dans les 10 premières villes françaises. Dans tous les cas de figure, c’est au moins deux fois plus rapide qu’en 2011. À cette époque-là, il fallait 15 ans à Lyon pour que l’achat soit plus intéressant que la location, 13 ans à Strasbourg ou encore 12 ans à Marseille, 8 ans à Toulouse ou 6 ans à Lille. Aujourd’hui, il suffit de 7 ans, 4 ans et 3 ans dans ces mêmes villes.

Le site d’annonces immobilières SeLoger vient de recenser les grandes villes où il est le plus intéressant d’acheter pour louer. Ni Paris ni Bordeaux ne figurent dans ce classement. La flambée du prix de leur immobilier en a fait des villes littéralement « hors-sol » et trop chères à l’achat pour permettre de rentabiliser un investissement locatif… Le prix immobilier à Paris atteint actuellement 10 450 €/m². Et même si sa hausse a considérablement ralenti, le prix au mètre carré à Bordeaux est tout de même de 4 653 €. Par contre, Toulouse, Nantes, Lille, Lyon et Rennes arrivent en tête.

Toulouse en premier lieu. La Ville Rose remplit tous les critères requis pour un investissement locatif réussi : prix d’immobilier très raisonnable pour une ville de cette taille (3 382 €/m²), attractivité exponentielle (induite, pour une large part, dynamisme, économique en grande partie grâce à la bonne santé du secteur aéronautique et démographique (chaque année, la ville totalise quelque 5 620 nouveaux habitants), sans compter une population de 100 000 étudiants.

À la deuxième place du classement se trouve Nantes, nouvel eldorado des investisseurs locatifs !  La ville affiche un prix de 3 475 €/m². Les prix ont progressé de 6,3% en un an, et cette tendance devrait se poursuivre, ce qui néanmoins contribue à réduire le rendement brut des faibles superficies de l’hyper-centre. Les maisons ont par contre le vent en poupe. Ce type de biens est très prisé non seulement des familles (notamment XXL parce que reconstituées) mais aussi des amateurs de colocation, sa rentabilité est donc meilleure.

Lille occupe la troisième marche du podium. Les prix de l’immobilier ont progressé de 13,2% depuis 2015, mais ils restent accessibles pour une métropole régionale puisqu’ils atteignent 3 224 €/m². “Si les investisseurs locatifs s’intéressent d’aussi près à la cité nordiste, c’est aussi parce qu’elle est dynamique et attractive, notamment grâce à un pôle étudiant important, l’un des plus diversifiés de France”, note SeLoger. La ville affiche aussi “un faible taux de carence locative” et bénéficie de sa proximité avec d’autres grandes villes européennes comme Bruxelles ou Londres.

Valeur sûre en immobilier locatif, Lyon arrive quatrième. Le marché y est dynamique avec un  prix au m² en forte croissance. Sur les douze derniers mois, il progresse ainsi de 6,3 % pour atteindre 4 817 € /m². Ces niveaux de prix conviennent davantage à un investissement patrimonial dans une optique de revente à moyen terme. Enfin, avec un prix moyen de 3 490 €/m², la ville de Rennes est devenue en quelque sorte le marché de report des investisseurs échaudés par les prix nantais. Boostée par la haute teneur en étudiants (à Rennes, un habitant sur trois poursuit des études supérieures), la demande locative locale est très forte.